주택임대차계약서 부동산(주택)임대차계약서

 신명진 변호사입니다

오늘은우리의일상생활과아주밀접한주택임대차계약서,아파트임대계약서,원룸임대계약서작성에대해알아보겠습니다.

명칭이 여러 가지 있습니다만, 법적인 용어로는 「주택 임대차 계약」이 적당합니다.흔히들 전세계약이라고 부르지만 법으로 정한 '전세권'을 설정하는 계약과는 조금 다르죠?건물에 대하여 적법한 임대권한을 가진 자가 사용하도록 하고 그 건물을 임대하여 사용하고자 하는 자가 적절한 사용료를 지불하는 채권계약의 일종입니다.

임대차 계약서 작성용 임대차 계약서를 먼저 봅시다.

모든 계약의 기본은 계약서입니다.계약서를 잘 작성해도 많은 분쟁을 막을 수 있어요.

문제가 생긴 후에 가져온 계약서를 보면, 이미 한쪽에 유리한 문구가 들어 있거나 해석이 애매하게 쓰여 있는 경우가 많습니다.그래서 이런 일을 한 번 겪어 보면 처음 비용이 다소 들어가더라도 무조건 전문가의 도움을 받아서 제대로 된 계약서를 쓰려고 하는 것입니다.

주택임대차계약서는대부분공인중개사의중개하에작성되기때문에너무걱정하실필요는없지만계약서가한번작성되면되돌릴수없기때문에너무마음을다짐하고꼼꼼히챙겨봐야합니다.

계약서의 정해진 양식은 없습니다.법무부에서 표준양식을 제공하고 있으니 다운로드 받아 자유롭게 사용하세요.

https://www.moj.go.kr/moj/314/subview.do 경기 과천시 관문로에 위치한 전자청원, 준법운동, 여성포럼, 인권광장.www.moj.go.kr임대인 신분 확인의 첫 번째 과제는 임대인의 신분을 확인하는 것입니다.신분증과 등기사항증명서(부동산등기부등본)를 통해 임대인이 부동산의 소유자인지, 소유자가 아니라면 적법한 임대권한이 있는지, 위임장과 본인인감증명서 등을 통해 확인하시기 바랍니다.단순히 가족관계증명서로는 부족합니다.가족이라고 해서 무조건 임대권한을 가진 것은 아니니까요.

임대차 계약서에 꼭 넣어야 할 사항 계약서의 내용은 자유롭게 쓰셔도 되지만 꼭 넣어야 할 사항이 있습니다.

임대차 계약의 핵심 내용은 ①목적물이 되는 부동산 ②임대차 기간 ③보증금 및 월세 금액 및 지급 시기입니다.

보증금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지불하기로 한 경우는 그 금액과 지불 날짜도 기록해야 합니다.

계약금은 계약 성립의 표시입니다. 계약금만 지불한 단계에서는 임대인과 임차인 모두 단순 변심에 의한 계약 해지가 가능합니다.임대인은 받은 돈의 두 배를 돌려주고, 임차인은 지불한 돈을 포기하면서 계약을 없었던 것으로 하는 것입니다.

하지만 중도금이 나간 후에는 상황이 달라집니다.계약서에 상호 합의한 것이 아닌 이상 당사자의 일방이 단순 변심에 의한 계약해지를 할 수 없습니다.이 때부터는 계약에 미리 정한 요건이 만족되거나, 어느 쪽이 계약 사항에 위반하는 등의 귀책사유가 없으면 안됩니다.

마지막으로 잔금 지불은 임차인이 자기 이행 의무를 다하게 되므로 임대인도 이와 함께 자기 의무(건물의 인도)를 다해야 합니다.그래서 보통은 잔금을 치르고 입주하는 건물의 키를 받으며, 이 때부터 임대차 기간이 시작됩니다.

계약서 작성 시 유의사항 → 부동산 등기부 확인

임대차 계약의 목적물이 되는 부동산과 일치하는 지표를 첨부해 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.최종 소유자가 현재 세입자인지, 다세대주택의 경우 호실까지 잘 표기되어 있는지, 세대주택의 경우 몇 번째 호실인지 구체적으로 기록해 주시기 바랍니다.

자세한 내용은 아래 포스팅을 참고해 주십시오.

https://blog.naver.com/soysiela/222612588656 안녕하세요 신명진 변호사입니다. 오늘은 부동산 거래의 가장 기본인 부동산 등기부 읽는 법을 알려... blog.naver.com

특약 사항 기재 외, 특약 사항이라는 명목으로 모든 합의 내용을 기재할 수 있습니다.임대인과 임차인 사이에 특별히 정한 내용이 있다면 신발뿐만 아니라 반드시 자세히 기재해 주시기 바랍니다.추후 분쟁의 소지를 방지할 수 있습니다.

예를 들어, 가압류나 근저당이 있는 경우, 잔금 전까지 말소 받고 해결하지 않으면 계약을 해제할 것인지, 어떻게 배상을 할 것인지 내용을 정할 수도 있습니다.임대차계약 존속 중에 발생하는 수리 및 비용부담에 관하여 사안에 따라 누가 부담할 것인지 등을 미리 정해두는 것이 바람직합니다.예를 들어 난방, 상하수도, 전기시설 등 임차주택 주요 설비의 노후 불량은 세입자가 부담하는 것이며, 임차인의 고의·과실에 의한 파손이나 전구 등 간단한 소모품의 교체는 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있지만, 해석에 따른 분쟁의 소지를 막기 위해 '수리비 00만원 미만은 임차인이, 00만원 이상은 세입자가 부담한다'고 고정해 버리는 경우도 있습니다.

중개대상물확인공인중개사가 계약서를 작성하는 경우 중개대상물을 확인하여 설명하고 그 내용을 계약서에 첨부하도록 되어 있습니다.이때 중개대상물이 계약서 본문의 임대차목적물과 정확히 일치하는지 누락된 부분이 없는지 확인 후 서명해야 합니다.

"만약 단순히 주택이 아닌 상가건물 등을 특정한 목적으로 임대할 경우, 용도변경 등이 문제가 되니 관련 내용도 자세히 살펴보고 중개사의 확인을 받도록 하세요"

또한 임대차목적물과 관련하여 임대인과 임차인 간에 분쟁이 발생한 경우 중개사는 주요 증인으로 기능할 수 있으므로 중개사가 어떠한 사실을 고지하거나 인정하는 일 등은 세밀하게 기록해 두는 것이 좋습니다.

덧붙여서 공인 중개사 자격이 없는 보조원이나 일반 직원이 중개 행위를 하는 것은 불법입니다.

세입자의 기본적인 권리대항력과 우선변제권 임대차계약서를 작성하고 가장 먼저 해야 할 일은 주민센터에서 확정일시를 받는 것입니다.그 날짜에 임대차 계약이 체결되어 있음을 공적으로 확인해 달라고 하는 것이군요.그 날짜 이후에 부동산에 대한 권리를 가지는 사람(예를 들면 근저당권자등)보다 우선해 보증금을 지킬 수 있습니다.이것은우선변제권이라고합니다.

그리고 부동산을 인도받아 주민등록(전입신고)해야 합니다.그러면 만약 건물 주인이 바뀌더라도 새 주인이 알아서 나가라고 하거나 갑자기 월세를 올려 달라는 요구를 거절할 수 있습니다.이것을 대항력이라고 합니다.대항력을 가진 임차인에 대하여는 최초로 임대차계약서를 작성한 당사자가 아니더라도 임대인의 지위를 그대로 승계하기 위하여 동일한 권리의무를 지고 나중에 임대차계약이 종료되면 임차인은 새로운 소유자를 상대로 보증금 반환청구를 할 수 있습니다.

그래서 실무적으로는 부동산을 매매할 때, 보증금 금액만 공제한 후 매매대금을 주고 받습니다!

오늘은이렇게주택임대차계약서를작성할때주의할부분과임차인의기본적인권리에대해알아봤습니다.

다음 번에는 임차인의 계약 갱신 요구권과 임대인의 갱신 거부권에 대한 충실한 포스팅으로 돌아옵니다.

감사합니다!